¿Nueva burbuja inmoliriaria? Oh, sí. 📈📈📉📉

Desde que la burbuja del ladrillo hizo “puf” en España sumada a la burbuja de las hipotecas sub-prime en EEUU han pasado unos 9 años. Como evolucionó la burbuja de las sub-prime más o menos la tengo clara gracias a películas como “la gran apuesta” y aunque no nos afectó directamente las consecuencias de su crash sí, prefiero comentar la que nos tocó más de cerca y que vuelve como el turrón: la burbuja inmobiliaria.

24.jpg

Más de uno me dirá “¿pero qué dices?”. Lamentablemente no tengo pruebas de ello pero llevo como 3 años avisando a mis familiares de que una nueva burbuja inmobiliaria está al caer. Obviamente todos me tomaron por loco pero ahora ya quizá no tanto. Eso sí, reconozco que estaba algo equivocado en mi análisis inicial:

¿Avisando de la nueva burbuja desde 2014? Pues sí. Mi teoría (pasada y algo errónea) se basaba en tres puntos: saturación del mercado inmobiliario + tipos de interés bajos + burbuja muy reciente = nueva burbuja inmobiliaria.

Para la explicación pensad que estamos en 2014-2015.

Saturación del mercado inmobiliario.

Después del crash de la burbuja inmobiliaria española, el mercado está saturado de ladrillo, nada nuevo, y los bancos deben sacarse este ladrillo de encima sea como sea y img.rtve.es.jpgde aquí que encontremos los precios que encontramos. Pisos que en su momento, lo digo por la zona en la que vivo y cuya evolución he vivido, en tiempos de burbuja, se pagaban a 210.000€ ahora los encuentras por 140.000€. El “ahorro”, que no es ahorro sino reajuste y vuelta a la cordura del mercado, quizá demasiado, es importante. Es más, he visto pisos pequeños de unos 60m2 que en su momento se vendieron a más de 117.000€ (muy caros por la zona en la que vivo) venderse el último hace un par de años, en manos de un banco después de que la constructora se declarara en concurso, por 55.000€ con discusión incluida entre dos posibles clientes porqué su adjudicación era en forma de “subasta”. Ahora ese piso se vende por 70.000€ y aun así es un buen precio.

Tipos de interés bajos

En los tiempos de la burbuja se podían ver hipotecas al 5% anual con total tranquilidad. Gente que tenía una cuota de más de 1.000€ por un piso, nada de lujos, eh, un piso normalillo en una ciudad normalilla, a pesar de que esa cuota era casi todo el sueldo de uno de los dos conyugues.1423825313_091413_1423845951_noticia_normal.jpg

Aun recuerdo que vi algún anuncio de hipotecas a 50 años. Sí, no es broma. No recuerdo qué banco era porqué por esos tiempos yo tenía unos 15-16 años y no era del todo consciente de lo que le pasaba al mercado, pero sí que recuerdo perfectamente las palabras de mi padre, que en paz descanse, cuando vimos el anuncio. “Firmas una hipoteca que la va a pagar tu hijo..”. Obviamente con el estallido de la burbuja, entre otras razones, los precios de las hipotecas cayeron en picado hasta más o menos donde nos encontramos ahora con un EURIBOR en negativo e hipotecas al 1’40% con total tranquilidad.

Burbuja muy reciente

Más de uno pensará “¿si precisamente acaba de estallar una burbuja inmobiliaria como vamos a meternos en otra?” pues precisamente por lo cercana de esa burbuja. Hace unos bancos-centrales-rehenes-de-su-propia-burbuja.jpg5 años que dejamos atrás la burbuja, mucha gente se ha pillado las manos a base de bien, sobre todo aquellos que entraron en el mercado tarde, ya sea comprando piso para invertir o construyendo, que de un día para otro un currito cualquiera pasaba a ser promotor inmobiliario, hacia 2006-2007 y no les dio tiempo a cerrar su “inversión” y se dieron de morros contra el crash; otros se han, y odio esta expresión, forrado, literal, con la burbuja.

Conozco un par de casos de gente que eran un “don nadie” y que uno pasó a ser promotor inmobiliario y colocó todo en su momento y otro que tenía un solar bastante grande, una inmobiliaria se interesó y lo permutó. Ambos casos son gente que pasó de ser, repito, un don nadie, un currito más, a tener la vida solucionada con un nivel bastante interesante. Fueron lo suficiente inteligentes como para no ser codiciosos y decir “yo aquí me planto” aunque ninguno de los dos viera venir el crash.

Y en tercer lugar tenemos a los del medio, los que no se comieron un colín con toda la burbuja porqué o no se atrevieron, o no les dieron la financiación que necesitaban..etc Estos son la tercera pata de este taburete que forma la nueva burbuja inmobiliaria: a99c1a5_ducktales_money_bin.jpggente que se perdió la burbuja, gente que veía como su vecino pasaba de tener un Citroën C4 a tener un Audi Q7 en un par de meses después de hacerse promotor, gente que vio como todo el país comía caviar y gambas mientras ellos seguían comprando sucedáneo y patatas (a mucha honra, eh, no lo critico. Uno debe saber cuál es su sitio, me incluyo, aunque duela y suene a capitalista.. Pensad lo que queráis. Uno debe ser feliz con su situación, siempre con el objetivo de mejorar, claro, pero dentro de unos límites sensatos). Toda esta gente, les llamaremos Antonio el currito, sin ánimo de ofender, que yo también soy un currito, ahora ve estos pisos, ve esta financiación tan apetecible y piensa “coñe, voy a comprar un par de pisos que el crédito está barato y si me espero unos años, aunque sean 5-10, a que el mercado se recupere. Puedo sacar una pasta”.

La verdad, tiene bastante lógica el argumento de Antonio el currito. Lo mismo se puede aplicar en bolsa con los ciclos económicos. El que compró acciones de CAIXABANK a 2’20€ en tiempos malos ahora los puede vender a más de 4€.. Que el mercado se recuperará es evidente pero ojo, he dicho recuperar, no vuelta a la burbuja aunque precisamente por esta situación actual del mercado se acabe provocando la burbuja que son dos cosas distintas.

Ahora volvamos a 2017. He ido viendo, gracias en parte a terceros que me han ofrecido su opinión en las redes, que estaba algo equivocado con mi “taburete”. Como he dicho, las tres patas eran mercado saturado, financiación barata, burbuja muy reciente. Yo daba por sentado que los tipos de interés estaban por los suelos casi exclusivamente por el crash de la burbuja inmobiliaria, y la sub-prime pero llegados a este punto la pregunta que no me hice, lo reconozco, era ¿cómo es posible que con esta clara reactivación del mercado tirando a burbuja los tipos de interés sigan tan bajos? Muy fácil: el BCE.

El BCE, junto a la FED en EEUU, lleva aplicando una política de tipos bajos desde hace 1000x563_357112.jpgunos años. La teoría es que se mantienen los tipos bajos porqué Europa aun no se recupera a suficiente velocidad como para ir subiéndolos y es que para que la inflación no se dispare los tipos de interés deben ir subiendo, paulatinamente. Entonces, ¿me estás diciendo que Europa no se recupera? No, no creo que sea eso sino que Europa se está recuperando pero el BCE sabe que si empieza a subir los tipos de interés Europa se parará en seco porqué la deuda de los estados de la unión es escalofriantemente alta.

Lo “curioso”, lo pongo entre comillas porqué de curioso no tiene nada, todo está muy bien planeado, es que gracias a esta política de tipos bajos los depósitos bancarios no dan a penas nada. La rentabilidad que te ofrece tu banco por un depósito garantido de toda la vida es de risa. Esto provoca que la gente busque otras vías para rentabilizar sus ahorros y ahí aparece, de nuevo, el mercado inmobiliario justo en un momento en que alquila.jpglos precios siguen siendo bajos + financiación barata + supuesta recuperación de la economía = nueva burbuja inmobiliaria. Aunque aquí hay que añadirle otra pata a este taburete que pasa a ser una silla: el mercado de alquiler.

Con la crisis y todo lo que ha comportado como el drama de los desahucios (que hace bastante que no se toca en tv.. ejem, ejem), el paro, etc. la gente ni se plantea adquirir una vivienda con hipoteca. Los pocos que tienen el capital necesario o lo compran al contado o se van de alquiler así si las vacas flacas vuelven es tan fácil como dejar su piso de 500€/mes e irse a uno de 300€/mes y mantienen un nivel de endeudamiento muy bajo. Fácil. Vale, pero es que volvemos a lo de antes con el argumento de Antonio el currito que “se ha perdido la burbuja” y es que si todos pensamos igual, todos nos vamos de alquiler y eso provoca una burbuja del alquiler. Antes de nada, obviamente no incluyo en esta nueva burbuja del alquiler a ciudades como Barcelona porqué ahí influye mucho la burbuja de los pisos turísticos.

Todos queremos alquilar un piso pero no hay tantos pisos para alquilar porqué la mayoría están en venta pero la gente no quiere comprar, quiere alquilar. Aquí aparece de nuevo Antonio el currito que como ha adquirido uno o dos pisos hace poco por los buenos precios de compra y financiación puede ofrecer esos pisos en alquiler mientras el mercado se recupera y así le ayuda a pagar las hipotecas de los pisos. (Esta es una de las alarmas más claras de burbuja: el alquiler me paga la hipoteca de la inversión). Ahora volvemos a lo de antes: si todos pensamos igual…y es que de Antonio el currito hay muchos = mucha gente no quiere hipotecas = empieza a “agotarse” el stock de pisos en alquiler lo que favorece aun más que la balanza se incline hacia la compra = mucha gente invierte en pisos para alquilarlos mientras el mercado se recupera =el stock de pisos en venta se empieza a reducir = aparecen nuevos promotores y promociones inmobiliarias para proveer al mercado de pisos en venta para alquilarlos. Habemus nueva burbuja ladrillera, señores.

BONUS TRACK: para terminar este fantástico pastel ladrillero le falta un ingrediente extra: las SOCIMIS. Se han creado SOCIMIS para parar un tren en los últimos años. Sí que es verdad que una parte importante eran simples sociedades limitadas o anónimas que14883951663339.jpg se han reconvertido en SOCIMIS por las ventajas fiscales pero otras no, otras han salido de la nada como MERLIN. Otras inmobiliarias vuelven a cotizar después de salir del mercado continuo o, si se han mantenido, su revalorización ha sido espectacular. Esto daría para otro post y es que odio las OPV porqué no me fío pero como digo lo voy a dejar para otro día y así me explico con más calma y con más ejemplos.

Conclusión: no aprendemos y no aprendemos porqué todo está milimétricamente preparado. La burbuja inmobiliaria pasada (1998-2008) empezó porqué había muy pocos pisos a precios razonables porqué había muy poca oferta y una alta demanda. El gobierno de Aznar aprobó la nueva ley de suelo que permitía recalificar terrenos para así proveer al mercado de más stock y bajar el precio de los pisos. ¿A caso no es lo mismo que pasa ahora? Nada más que decir. Solo comentar que, por favor, tened un poco de sareb-655x368cabeza y mucho ojo donde os metéis.

@EspejismosBolsa

 

 

Anuncios

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión / Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión / Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión / Cambiar )

Google+ photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google+. Cerrar sesión / Cambiar )

Conectando a %s

Crea un blog o un sitio web gratuitos con WordPress.com.

Subir ↑

A %d blogueros les gusta esto: